Inversión (Investment) Inmobiliario

Muchas veces las necesidades de adquirir un bien inmueble están relacionados con la necesidad de cambiar de ciudad, de barrio, por requerimientos en la nueva configuración de la familia o simplemente por el gusto de contar con una casa de fin de semana.

Lo que muy pocas veces se evalúa, es el sentido de inversión que estas operaciones representan. Mas allá de la búsqueda del inmueble ideal, dentro de las posibilidades con la que se cuenta para el momento actual, se debe analizar dicha adquisición como una inversión.

Comencemos por analizar la etimología de la palabra invertir. La Real Academia Española[i] la describe como: “Cambiar, la posición, el orden o el sentido de las cosas; emplear, gastar, colocar un caudal; emplear u ocupar el tiempo…

Esto mismo, pero en inglés, es el término investment,el que según el diccionario de Cambridge [ii] lo detalla como: “the act of putting money, effort, time, etc. into something to make a profit or get an advantage, or the money, effort, time, etc. used to do this”. La traducción seria: El acto de poner dinero, esfuerzo, tiempo, en algo para obtener una ganancia, u obtener una ventaja, o el dinero, el esfuerzo, el tiempo, utilizados para hacer eso.

Aquí el análisis etimológico de los términos nos muestra como nuestro lenguaje Español, a la palabra inversión no se asocia con poner dinero para una ventaja, lo asocia a un gasto, a una colocación de caudal, disociado de la rentabilidad. Y no es menor analizarlo porque muchas veces a los latinoamericanos nos cuesta hablar de inversiones, es un término relegado a las personas formadas, preparadas en términos intelectuales y con capacidad económica. Sin embargo, cuando tomamos decisiones en comprar un inmueble pocas veces analizamos el término de inversión y la renta o ganancia que hemos obtenido.

Veamos un poco en el tiempo, cual fue el resultado de haber invertido en inmuebles en Argentina, y cómo influye la inflación con picos de hiperinflación que subsisten hace más de 70 años en nuestra economía.

El lobby de los grupos vinculados a las finanzas, bancos, y el propio Gobierno Nacional cuyas colocaciones de bonos del tesoro a través de los encajes bancarios le permite seguir imprimiendo billetes son los grandes impulsores de la propaganda de colocación de los ahorros en activos financieros. Bien cierto es que se puede invertir cuando se posee disponibilidad de dinero, es decir, cuando se cuenta con ahorros, y ante la pérdida de valor adquisitivo de la moneda, ya sean Pesos con una tasa de inflación anual de 51.4% [iii], o si se posee dólares, cuya moneda a nivel internacional también está afectada por una inflación anual del 5.3% anual [iv], es prioritario movilizar los fondos y darle un destino. Hablar de inversión en el mercado inmobiliario no es habitual, ya que pocas veces se promueve el ejercicio de comparar en el tiempo el rendimiento, para ello rescato un análisis que fue publicado en un medio gráfico, en base a un estudio comparable elaborado por la consultora de Fernando Marull y Asociados[v]. En dicho estudio, se comparó el valor del metro cuadrado de un departamento en CABA, las tasas de interés de los plazos fijos, un bono soberano, y las acciones según el índice SyP Merval. Para el inmueble solo se toma en cuenta en un plazo de 30 años las variaciones de valor del mt2.

rentabiliad en la inversión inmobiliaria

Fuente: Fernando Marull & Asociados. 2020

Este análisis, debería inducir al lector a mirar hacia atrás y recordar cuanto pago Ud. por la casa donde vive, por el terreno que compro, por el departamento cuando lo adquirió para sus hijos, o la inversión en una vivienda de fin de semana. Hacer este análisis en el tiempo seguramente arrojara el resultado de ganancia que dicha inversión aporto y medir lo que no es habitual que se mida.

Le presento un caso de ejemplo real.

Hace 12 años un cliente adquirió un terreno con una superficie de 360 mts2 en la ciudad de Posadas Misiones, abonado en aquel momento la suma de USD 9.000, a razón de 25 USD por mt2. Hoy en dicha zona se está ofreciendo a la venta un lote de similar localización frente al rio y de idénticas medidas, en la suma de USD 100.000.- Si bien el valor de realización del mismo a mi juicio profesional será menor, estimo el mismo en USD 70.000 como valor posible real de venta. Lo que arrojaría una diferencia producto de la inversión tomando como precio de realización el sugerido de 70 Mil USD en un resultado de USD 61.000 en 12 años. Si al mismo le aplicamos los gastos que con lleva el inmueble, mantenimiento, impuestos, tasas, servicios, en los 12 años representaría un importe en dólares de USD 4.000. Para concluir que la ganancia que obtuvo el cliente, deducido los gastos por dicha inversión representaría la suma de USD 57.000, a razón de USD 4.750 por año.

¿Cuáles son los factores que hacen que una inversión inmobiliaria sea productiva?.
Evaluar el entorno, ya que es el factor que no se podrá cambiar. Dónde compro, en qué ciudad, en qué barrio, en qué área urbana o rural. Es muy importante conocer cuáles son los factores que impulsan a algunas ciudades a crecer más que a otras, es para destacar el gran crecimiento de ciudades de la Patagonia Argentina, como Bariloche, Villa Angostura, o San Martin de los Andes, así como ciudades como Posadas Misiones, que dada la gran inversión recibida en infraestructura se ha transformado en los últimos 15 años.  Analizar el tipo de población que tiene, si son jóvenes, si son formados profesionalmente, si en las ciudades donde invertir hay estímulo y desarrollo de empresas y emprendedores, si se forman en las nuevas tecnologías de la nueva economía del conocimiento, serán factores que ayudarán a crear un entorno de alta demanda y mejora del espacio.
Y no menos importante al momento de visualizar en donde invertir es el acceso a los recursos básicos y elementales como ser el agua para consumo disponible y de calidad, la energía, sea de tipo convencional o de medios alternativos, el acceso a la salud, y a vivir en un entorno donde prime la cercanía y el contacto con los espacios de naturaleza.

Cuando compre un inmueble recuerde que está haciendo una inversión, para ello evalúe, analice y decida y siempre tenga presente el significado de la palabra INVESTMENT.

Pablo Cesar Daviña. Lic. En administración MP Nº 107 CPCE Mnes. y Corredor Inmobiliario MP Nº40 CCPIM. Pte. de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Misiones CIM.

Daviña Inmobiliaria www.davinia.com.ar


[i] https://dle.rae.es/invertir

[ii] https://dictionary.cambridge.org/es/diccionario/ingles/investment

[iii] https://www.indec.gob.ar/uploads/informesdeprensa/ipc_09_21623FA598FC.pdf

[iv] https://datosmacro.expansion.com/ipc-paises/usa

[v] https://www.infobae.com/economia/2020/06/28/gana-el-ladrillo-los-inmuebles-son-la-mejor-opcion-entre-las-inversiones-conservadoras-de-los-ultimos-30-anos/

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